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전세 월세 전환·환산 계산기란?
전세 월세 계산기는 보증금↔월세 환산과 전환 계산, 전세·월세 비용 비교를 한 도구로 묶은 계산기예요. 위 계산기의 ‘전월세 전환’ 탭은 보증금을 월세로 바꿀 때 늘어나는 월세와, 월세를 보증금으로 바꿀 때 더 넣을 보증금을 전환율로 계산하고 입력한 전환율이 법정 상한을 넘는지 알려 줍니다. ‘비용 비교’ 탭은 월세·전세의 매월 비용과 누적 부담, 자기자본 기회비용을 나란히 비교합니다. 본문에는 주택임대차보호법 제7조의2 법정 전환율 상한(2026년 9월 기준 연 5.0% = 한국은행 기준금리 3.00% + 2%p)이 언제 적용되는지와 환산 공식·계산 예시를 정리했습니다.
전월세 전환율 공식과 2026년 법정 상한
보증금과 월세를 서로 바꿀 때의 공식은 세 줄입니다. 이 공식만 알면 종이와 펜으로도 검증할 수 있습니다.
월세 = (기존 전세보증금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12
보증금 증액 = 줄일 월세 × 12 ÷ 전환율
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율
세 번째 줄의 환산보증금은 주택임대차보호법에 나오는 용어가 아니라 월세를 전환율로 보증금에 합친 ‘전세 환산액’입니다. 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회의 전월세 전환 계산기도 이 식으로 임대료 인상률을 따집니다. 법률 용어인 환산보증금은 상가건물 임대차보호법에 있으며, 보증금 + 월세 × 100(같은 법 시행령 제2조)으로 계산해 상가법 전부가 적용되는 범위(서울 9억 원, 과밀억제권역·부산 6억 9천만 원 이하 등)인지와 상가 소액임차인인지를 가릅니다. 주택 전월세 전환에는 이 식을 쓰지 않습니다.
전환율 상한은 주택임대차보호법 제7조의2가 정한 두 비율 중 낮은 쪽입니다. 하나는 시행령 제9조가 정한 연 10%(1할), 다른 하나는 한국은행 기준금리 + 연 2%(시행령 제9조 제2항)입니다. 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 ‘기준금리 + 2%p’가 곧 상한이라, 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀝니다.
2026년 9월 기준 한국은행 기준금리는 연 3.00%(2026. 8. 27. 인상)이므로 3.00% + 2% = 연 5.0%가 현재 전월세 전환율 상한입니다. 기준금리는 2025년 5월 29일부터 2.50%였다가 2026년 7월 16일 2.75%, 8월 27일 3.00%로 올랐고, 상한도 4.5% → 4.75% → 5.0%로 바뀌었습니다. 계산할 때는 전환하는 시점의 기준금리를 씁니다. 시행령 개정 전후 어느 비율을 쓸지 다툰 사안에서 법제처는 갱신계약으로 보증금을 월세로 바꾸는 경우 그 갱신계약을 맺은 날을 기준으로 판단해야 한다고 해석했습니다(법령해석 20-0683, 2021. 3. 3.).
“보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율. 2. 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율.”
여기에 더해 계약갱신요구권을 행사한 갱신계약에는 별도로 전월세 상한제 5%가 함께 적용됩니다. 전환율 상한(현재 연 5.0%)이 환산 비율의 상한이라면, 전월세 상한제 5%는 환산 후 임대료 자체의 인상폭 상한입니다. 둘 다 통과해야 적법한 갱신이 됩니다. 2026년 9월에는 두 숫자가 같지만 서로 다른 기준이며, 기준금리가 바뀌면 전환율 상한만 달라집니다. 계약 유형별로 어느 상한이 걸리는지는 아래 5절 표에 정리했습니다.
전환 시뮬레이션 사례
A씨(임차인) — 서울 강남 32평, 전세 3억을 반전세로 갱신
A씨는 2년 거주 후 갱신 시점에 임대인으로부터 “전세 3억 중 1억 5천만원은 그대로 두고 나머지 1억 5천만원은 월세로 돌리자”는 제안을 받았습니다. 계약갱신요구권을 행사한 갱신 계약이므로 전환율 상한 연 5.0%(2026년 9월 기준)가 적용됩니다. 이 비율은 제7조의2 제1호에 따라 시행령이 정한 연 10%와 제2호의 한국은행 기준금리 + 2%p(3.00% + 2% = 5.0%) 중 낮은 쪽입니다. 위 계산기 ‘전월세 전환’ 탭의 기본값이 이 사례입니다.
- 전환 대상 금액: 3억 − 1억 5천만원 = 1억 5천만원
- 법정 상한 월세: 1억 5천만원 × 5.0% ÷ 12 = 월 625,000원
- 임대인이 제시한 월세가 월 70만원이라면 7만 5천원 초과 → 갱신 시 초과분은 무효
- 돌려받은 1억 5천만원을 예금이율 3.2% 정기예금에 넣으면 월 이자 약 40만원(세전) → 법정 상한 월세 625,000원 대비 매월 약 22만 5천원의 기회비용 손해
A씨는 625,000원이 적법한 상한이라는 점, 70만원 제안은 법적으로 거부 가능하다는 점, 그리고 625,000원으로 맞추더라도 예금 이자만으로는 메우지 못한다는 점을 함께 알게 됩니다. 거주 4년 누적으로 보면 차액은 약 1,080만원 수준입니다.
B씨(임대인) — 지방 25평, 월세 70만원을 전세로 환산
B씨는 신규 임차인을 받으면서 보증금 8,000만원 + 월세 70만원 조건을 순수 전세로 바꿔 시세를 비교하려 합니다. 신규계약인 데다 월세를 보증금으로 돌리는 방향이라 법정 상한과는 관계가 없지만, 비교 기준으로 현재 법정 상한과 같은 연 5.0%를 쓰면 다음과 같습니다(‘전월세 전환’ 탭 ‘월세 → 보증금’의 기본값).
- 월세의 연 환산: 70만원 × 12 = 840만원
- 전세로 바꿀 금액: 840만원 ÷ 5.0% = 1억 6,800만원
- 환산보증금: 8,000만원 + 1억 6,800만원 = 2억 4,800만원
즉 B씨가 같은 수익을 전세로 받으려면 보증금을 2억 4,800만원까지 올려야 합니다. 시장 시세가 그보다 낮다면 월세 유지가 유리하고, 더 높다면 전세 전환이 임대 수익을 키웁니다.
전세 vs 월세 차이 — 장단점·반전세
전세·반전세·월세의 차이와 장단점을 한 표로 정리했어요. 초기 보증금, 매월 현금 부담, 유동성, 시세 리스크까지 한눈에.
| 구분 | 순수 전세 | 반전세 | 순수 월세 |
|---|---|---|---|
| 초기 보증금 | 매우 큼 (수억 단위) | 중간 | 작음 (수백~수천만원) |
| 매월 현금 부담 | 전세대출 이자만 | 대출이자 + 일부 월세 | 월세 부담 큼 |
| 유동성 | 낮음 (자금 묶임) | 중간 | 높음 (현금 보유) |
| 시세 변동 리스크 | 역전세·반환 지연 위험 | 중간 | 낮음 |
| 세제·공제 | 전세대출 이자 소득공제 | 월세 세액공제 + 일부 이자공제 | 월세 세액공제(연 1,000만원 한도) |
| 추천 거주 기간 | 4년 이상 장기 | 2~4년 | 단기·이동성 필요 |
어느 쪽이 유리한가의 핵심 변수는 세 개: 대출이자율 vs 예금이율(이자가 낮으면 전세, 높으면 월세 유리), 보유 현금(자기자본 클수록 전세 우위, 대출 비중 80% 넘으면 월세와 차이 적음), 거주 예상 기간(4년 이상 장기는 전세, 2년 이하는 월세). 시장 금리는 한국은행 ECOS 가중평균금리에서 확인하세요. 위 계산기 ‘비용 비교’ 탭의 거주 기간 슬라이더(24·48개월)로 누적 차액을 비교하면 답이 나옵니다.
계약갱신요구권 · 5% 상한제
임대인이 갱신 시점에 전세를 월세로 일방 전환하려 할 때, 임차인은 계약갱신요구권으로 종전 조건 유지를 주장할 수 있습니다. 갱신요구권으로 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보기 때문입니다(제6조의3 제3항). 임대인(직계존속·비속 포함)이 실제 거주하려는 경우처럼 법에 정한 사유가 있을 때만 갱신 자체를 거절할 수 있습니다(같은 조 제1항).
두 상한은 적용 범위가 다릅니다. 5% 인상 상한(제7조)은 계약 중에 증액을 청구하거나 갱신요구권으로 갱신할 때 걸리고, 계약이 끝난 뒤 다시 계약하거나 계약 중이라도 당사자가 합의해 올린 경우에는 적용되지 않습니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결). 전환율 상한(제7조의2)은 ‘보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우’를 제한하며 전환 경위를 따로 가리지 않습니다. 국토교통부도 갱신요구권으로 갱신하면서 임차인이 동의해 월세로 바꾸는 경우에 이 전환율이 적용된다고 안내했습니다(2020. 7. 30. 개정 법 문답).
| 계약 유형 | 5% 인상 상한(제7조) | 전환율 상한(제7조의2) | 임차인 입장 |
|---|---|---|---|
| 계약 기간 중 | 증액청구에 적용 (합의 증액은 제외) | 적용 | 동의하지 않으면 전환 안 됨 |
| 묵시적 갱신 | 갱신 뒤 증액청구에 적용 | 적용 | 종전 조건 그대로 갱신 |
| 갱신요구권 행사 | 적용 | 적용 (동의해 전환해도) | 전환 거절 가능 |
| 합의 갱신·재계약 | 적용 안 됨 (대법원 2002다23482) | 조문상 적용 (아래 설명) | 합의가 안 되면 남은 갱신요구권 행사 |
| 신규계약 (새 임차인) | 적용 안 됨 | 적용 안 됨 (전환할 기존 보증금 없음) | 조건이 안 맞으면 계약하지 않음 |
합의 갱신·재계약에서 보증금을 월세로 돌리는 경우, 조문이 전환 경위를 가리지 않고 법제처도 갱신계약에서 보증금을 월세로 바꾸는 경우를 제7조의2 적용 대상으로 전제하고 판단했습니다(법령해석 20-0683). 다만 이 경우를 직접 다룬 대법원 판례는 확인되지 않습니다.
상한을 넘긴 약정은 임차인에게 불리한 범위에서 효력이 없고(제10조), 5% 증액 비율이나 전환율 상한을 넘겨 이미 낸 차임·보증금은 반환을 청구할 수 있습니다(제10조의2). 다툼이 있으면 대한법률구조공단·한국부동산원·LH에 있는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
전월세 전환율이란 무엇이고 어떤 공식으로 계산하나요?▾
전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율입니다. 월세 = (전세보증금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12. 예: 2026년 9월 기준 법정 상한 5.0%를 적용하면 1억 5천만원 × 5.0% ÷ 12 = 월 625,000원. 반대 방향(월세 → 보증금)은 보증금 증액 = 줄일 월세 × 12 ÷ 전환율이고, 월세를 모두 전세로 바꾼 금액(환산보증금)은 보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율입니다. 위 계산기의 전월세 전환 탭에서 두 방향 모두 계산할 수 있습니다.
2026년 현재 전월세 전환율 법정 상한은 몇 %인가요?▾
2026년 9월 기준 연 5.0%입니다. 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조에 따라 연 10%와 "한국은행 기준금리 + 연 2%" 중 낮은 비율이 상한이고, 기준금리가 2026년 8월 27일 연 3.00%로 오르면서 3.00% + 2% = 5.0%가 됐습니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀌며(단 10%를 넘지 않음), 2026년 7월 15일까지는 4.5%(기준금리 2.50%), 7월 16일부터 8월 26일까지는 4.75%(2.75%)였습니다.
전세 보증금 1억을 월세로 바꾸면 매달 얼마인가요?▾
2026년 9월 기준 법정 상한 5.0% 적용: 1억 × 5.0% ÷ 12 = 월 약 416,667원. 임대인이 월 50만원을 요구했다면 약 8만 3천원 초과입니다. 계약 기간 중이나 갱신 때 보증금을 월세로 돌리는 것이라면 초과분은 효력이 없고, 이미 냈다면 반환을 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제10조·제10조의2). 새 임차인과 처음 맺는 계약에는 이 상한이 적용되지 않습니다.
전월세 상한제 5%와 전환율 상한 5.0%는 어떻게 동시에 적용되나요?▾
숫자는 같아도 서로 다른 상한이며, 계약갱신요구권으로 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 돌릴 때는 둘 다 걸립니다. 전환율 상한(기준금리 + 2%p, 2026년 9월 기준 5.0%)은 전환 금액에 곱하는 연 비율의 상한이고, 전월세 상한제 5%는 전체 임대료(보증금 + 월세 환산)가 종전 대비 오를 수 있는 폭의 상한입니다. 두 조건 모두 통과해야 적법. 기준금리가 바뀌면 전환율 상한만 달라집니다.
집주인이 갱신 때 전세를 월세로 돌리자고 하면 거절할 수 있나요?▾
네. 계약갱신요구권으로 갱신하면 전과 같은 조건(전세)으로 다시 계약한 것으로 보므로(제6조의3 제3항) 임차인이 동의하지 않으면 월세로 바꿀 수 없습니다. 임대인 실거주처럼 법에 정한 사유가 있으면 갱신 자체를 거절할 수는 있습니다. 동의해서 바꾸더라도 전환하는 금액에는 전환율 상한(2026년 9월 기준 연 5.0%)이 적용되고(국토교통부 2020년 개정 법 문답), 갱신요구권 갱신이므로 임대료 5% 인상 상한도 함께 걸립니다. 갱신요구권을 쓰지 않고 합의로 다시 계약하면 5% 인상 상한은 적용되지 않습니다(대법원 2002다23482). 이때 보증금을 월세로 돌리는 부분은 전환율 상한 조문(제7조의2)이 전환 경위를 가리지 않으므로 문언상 상한 대상이지만, 이 경우를 직접 다룬 대법원 판례는 확인되지 않습니다.
전세와 월세의 가장 큰 차이는 무엇인가요?▾
자금 구조입니다. 전세는 큰 보증금을 맡기는 대신 월세 부담 0이지만 자금이 묶이고 미반환 리스크가 있어요. 월세는 보증금이 작아 유동성이 높지만 매월 현금 지출이 발생합니다. 반전세는 둘의 중간.
전세와 월세, 각각의 장단점은 무엇인가요?▾
전세: + 매월 현금 부담 0, 시세 상승기 차익 노출, 이자 소득공제 / − 큰 자기자본, 유동성 낮음, 미반환·역전세 리스크. 월세: + 초기 자본 작음, 유동성 높음, 세액공제(연 1,000만원 한도) / − 매월 고정 지출, 누적 비용 큼. 거주 4년 이상 + 자기자본 충분이면 전세, 단기·자금 활용이면 월세가 일반적으로 유리.
환산보증금은 무엇이고 왜 계산해야 하나요?▾
주택에서 말하는 환산보증금은 법률 용어가 아니라 월세를 전환율로 보증금에 합친 전세 환산액입니다. 공식은 보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율이고, 보증금과 월세를 함께 바꿀 때 임대료가 몇 % 올랐는지 비교하는 데 씁니다(임대차분쟁조정위원회 전월세 전환 계산기와 같은 방식). 법률 용어인 환산보증금은 상가건물 임대차보호법에 있으며 보증금 + 월세 × 100으로 계산해 상가법 적용 범위(서울 9억 원 이하 등)와 상가 소액임차인을 가릅니다. 주택 소액임차인 최우선변제는 보증금만으로 판단합니다.
법정 상한을 초과한 월세 인상은 돌려받을 수 있나요?▾
네. 증액청구·갱신요구권 갱신에서 5% 인상 상한을 넘겨 냈거나, 보증금을 월세로 돌릴 때 전환율 상한을 넘겨 낸 차임·보증금은 반환을 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제10조의2). 상한을 넘긴 약정은 임차인에게 불리한 범위에서 효력이 없습니다(제10조). 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회 조정이나 민사소송으로 진행합니다.
반전세(보증금 + 월세) 구조는 어떻게 계산하나요?▾
월세 × 12 ÷ 전환율로 월세분을 보증금 환산액으로 바꿔 기존 보증금에 더하면 환산보증금. 예: 전환율 5.0%로 보면 보증금 8천만원 + 월세 70만원 → 8천만원 + (840만원 ÷ 5.0%) = 2억 4,800만원. 같은 평형의 순수 전세가와 비교해 시세 적정성을 판단하세요.
본 페이지는 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 기준금리·전환율 수치는 2026년 9월 기준이며, 한국은행 기준금리가 바뀌면 법정 상한도 달라지니 주택임대차보호법 원문과 계약 시점 기준금리를 확인하세요. 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회 또는 변호사 상담으로.